대규모 전세사기 피해와 역전세가 우려되고 있는 가운데 전세를 계약하기 전과 후 반드시 체크해야 할 사항들에 대해 알아보겠습니다.
전세계약 주의사항 계약 전 반드시 체크 목록
주변 시세와 전세가율 확인
- 주변 다수의 공인중개사 시세 확인 및 물건 확인 (공인 중개사도 얽혀 있는 경우가 적지 않음)
- 국토부 실거래가 조회 (안심전세 앱, 한국부동산원 부동산테크, kb부동산 등)
보증금 반환 보험 가입여부 확인
- 집 값의 90% 이하인 주택의 경우 전세보증금 기준 수도권 7억원 이하, 비수도권 5억원 이하로 가입가능
- 불법 건축물의 경우 가입 거절 (등기부등본의 건물 내역에 근린생활시설로 기재)
- 정부24 건축물 대장 열람 통해 확인 가능
등기부등본 확인
- 인터넷 등기소에서 등기부등본 확인 가능
- 선순위 채권자, 신탁등기 등 확인(집이 경매로 넘어갔을 경우 보증금에 대한 우선변제권 확인)
- 아파트나 다세대가 아닌 다가구 주택의 경우 다른 세입자의 확정 일자 등도 반드시 확인 (집이 경매로 넘어가는 경우 확정 일자 순으로 보상)
- 전세 계약 전이라도 세입자가 집주인에게 요청할 수 있게 법이 개정됨
집주인 신분 확인
- 계약하러 온 사람이 등기상 집 주인과 일치하는지 신분증과 인감증명서로 확인
- 집주인의 부동산 전체 권리 확인 (일부 지분일 경우 지분권자 모두와 계약)
- 집주인이 신탁사나 법인인 경우 파산이나 청산 시 직원의 밀린 임금, 채권 등이 우선권이 있어 돈을 받기 어려울 수 있습니다.
세금 체납 여부 확인
- 집이 경매에 넘어갈 경우 집주인의 의도와는 상관없이 세금이 변제 우선순위
- 세금이 발생한 날이 세입자의 확정일자보다 늦으면 세입자에게 우선 변제권
- 세금 체납 현황은 계약 전이면 집주인의 동의가 필요하고 계약 후라면 전국의 모든 세무서에서 집주인의 허락 없이도 열람 가능
공인중개사 신분 확인
- 한국공인중개사협회 홈페이지에서 개업공인중개사 여부를 조회
- 중개보조원은 국가 공간 정보 포털 홈페이지에서 검색 가능
계약서 확인 (특약 넣기, 표준계약서 사용)
- 확정일자를 받으면 효력이 다음날 12시가 지나야 발생하기 때문에 잔금일의 등기 상태를 잔금일 다음 날까지 반드시 유지하겠다는 등의 특약을 넣는 방법으로 대응 가능
- 주택임대차 표준계약서를 사용하면 임대인의 세금 체납 여부, 확정일자 부여 현황 등의 정보를 확인할 수 있어 추천
전세계약 주의사항 전세계약 후 반드시 확인
집 비워진 것 확인 후 이사 진행(잔금처리)
- 실거주를 하지 않으면 법의 보호를 받을 수 없다고 명시
- 전입신고가 효력을 얻으려면 실거주를 증명
- 다수 임차인이 계약하는 중복계약 사기의 경우 집을 점유하지 못하기 때문에 보호를 받을 수 없음
전입신고 후 확정일자 받아 ‘대항력, 우선변제권’ 확보
- 전입신고는 주소지를 주민등록상에 등록하기 위한 법적 절차로 전입신고를 해야 돈을 돌려받을 권리인 대항력이 생김
- 확정일자는 임대 계약에 대한 법적 효력을 인정받는 날짜로 집이 경매에 넘어갈 시 먼저 보증금을 돌려받는 우선변제권이 생김
권리 관계 변동 없는지 등기부등본 확인
- 다양한 유형의 사기수법이 생겨나고 있기 때문에 계약이 체결된 이후나 재계약 직전에도 등기부등본 확인
- 집주인이 전입신고하는 당일 금융사로부터 집을 담보로 대출을 받는 피해사례 접수
- (확정일자의 효력은 당일이 아닌 다음날 0시부터 생기는 부분을 악용)
전세보증금 반환 보증 가입
- 보증기관에서 대신 전세보증금을 주고 집주인에게 구상권을 청구하는 제도
- 전세보증금 반환보증보험이 가능하다면 반드시 가입